Знание законодательных норм и правил важно для всех, кто планирует строительство дома, чтобы их новостройка не оказалась нелегальной и не подлежала демонтажу.

Короткое вступление, или Почему ИЖС набирает популярность

В последние годы стремление россиян к строительству собственных домов значительно усилилось. Статистика на 2022 год от банка «Дом.РФ» показывает, что объем ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство увеличился втрое по сравнению с предыдущим годом.

По словам вице-президента банка Андрея Бахмутова, ожидается, что в течение пяти лет спрос на частные дома достигнет рекордной отметки в 3 миллиона жилых единиц (450 миллионов квадратных метров), благодаря факторам таким как льготное кредитование, новые строительные проекты и внедрение эскроу-счетов в загородном жилом строительстве.

В 2024 году право на получение льготной ипотеки для ИЖС имеют семьи с детьми, IT-специалисты и жители сельской местности. Также действуют программы «Дальневосточный гектар», «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотека», предоставляемые всем россиянам.

Ипотека на дом: льготные программы для покупки загородного жилья

Несмотря на все преимущества строительства дома «с нуля», важно тщательно изучить все законодательные и бюрократические аспекты. Неправильное оформление земельного участка или нарушение норм при строительстве может привести к признанию объекта самостроем и последующему обязательству его сноса за счет владельца. Кроме того, нецелесообразное использование участка может привести к его изъятию государством.

Таким образом, глубокое понимание законодательства способствует успешному и законному строительству дома, исключая потенциальные риски в будущем.

Подбор участка для строительства: начальные шаги

Выбор правильного участка является ключевым аспектом успешного строительства. Прежде всего, важно понимать различие между категорией земель и видом разрешенного использования (ВРИ). Эти два понятия значительно влияют на возможности использования участка.

Категория земель указывает на принципиальное назначение земли согласно действующему законодательству. Различают следующие категории:

Понимание категории земли помогает определить общие правила её использования, однако для конкретных действий, таких как строительство, используется ВРИ.

Виды разрешенного использования земли уточняют, какие именно деятельности разрешены на участке. Например, участок с ВРИ «Жилая застройка» может подразделяться на индивидуальное, среднеэтажное и многоэтажное строительство. Всего в классификаторе Росреестра зарегистрировано более 150 ВРИ.

Важно: Один земельный участок может сочетать несколько ВРИ.

На территории каждого муниципального образования в России земли разделены на территориальные зоны, каждая из которых имеет свои установленные градостроительные регламенты, включая список доступных ВРИ.

Выбор ВРИ следует осуществлять с учетом всех регламентов и возможностей, предусмотренных для конкретной территориальной зоны, чтобы обеспечить законность предполагаемого строительства.

Все о ВРИ и правовых статусах земель

Выбор правильного земельного участка предполагает понимание его категории и целевого использования. Особое внимание необходимо уделить тому, относится ли земля к населенным пунктам или сельскохозяйственным угодьям, а также какой вицокорастущий растительности индекс (ВРИ) для нее установлен. Если ВРИ не позволяет жилую застройку, стоит серьезно задуматься о целесообразности приобретения такого участка.

Изменение ВРИ возможно, однако это процесс, требующий значительных усилий. По словам Виктора Лапина, девелопера загородного комплекса «Семиозерье», «ВРИ — это не постоянная величина, его изменение возможно, что позволяет, например, переводить земли из категории ЛПХ в ИЖС. Такие изменения регулируются на муниципальном и региональном уровне и должны соответствовать ПЗЗ и генеральному плану».

Лапин также отметил, что изменить ВРИ для земель в черте города проще, чем вне его. Если земля находится вне населенного пункта и принадлежит к ЛПХ, для изменения ВРИ необходимо сначала изменить категорию земли с помощью специальной комиссии, которая решает, удовлетворять или отказывать в ходатайстве собственника.

Поэтому если вы не желаете тратить дополнительные средства на изменение ВРИ или рисковать при смене категории земли, выбирайте участок, уже имеющий необходимые условия для строительства дома.

Таким образом, для эффективного и обоснованного выбора земельного участка под строительство, важно тщательно изучить его правовой статус и возможности перевода участка в другую категорию.

Этапы приобретения земли для строения дома

Подходящие категории земель

Для строительства дома подходят исключительно земли населенных пунктов (ЗНП) и земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ). Это следует учитывать при выборе участка.

Использование ресурсов Росреестра

В рамках государственной программы «Земля для стройки», Росреестр предоставляет возможность на публичной кадастровой карте использовать специальный фильтр для определения земельных участков, на которых разрешено ведение строительства. Подача заявки на регистрацию участка может быть выполнена через официальный сайт ведомства.

Классификация и стоимость земель:

Оформление прав на земельный участок

Приобретение интересующего участка является лишь начальным этапом. Законодательно в России фиксируется необходимость регистрации купли-продажи земли в случае её наличия на кадастровом учете. Это подразумевает, что совершение сделки должно быть зафиксировано в Росреестре для юридической чистоты передачи прав собственности.

Потенциальные штрафы за нарушения

Если земля, купленная под ИЖС или другое строительство, не используется по назначению в течение трех лет, законодательство предусматривает возможность наложения штрафа до 1,5% от кадастровой стоимости. Повторные нарушения могут привести к изъятию участка по статье 284 ГК РФ.

Проблема отсутствия межевого плана у земельного участка

Неустановленные точные границы земельных участков — это распространенное явление. В таком случае, земля оформляется в собственность и регистрируется в кадастр, однако Росреестр не имеет точных данных о координатах границ участка.

Чаще всего, это связано с отсутствием законодательного требования к владельцу устанавливать границы, что в свою очередь может усложнить процесс продажи участка из-за нежелания владельцев платить за услуги кадастрового инженера.

Минусы покупки участка без межевания:

Проверить, было ли выполнено межевание участка, можно по выписке из ЕГРН, где будет указано, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством». Это также видно на публичной кадастровой карте после ввода кадастрового номера участка, указывается «без координат границ».

Приобретение неразмежеванного участка таит в себе риски. Для минимизации последствий рекомендуется договориться о проведении межевания с продавцом до заключения сделки. В случаях, когда участок получен в дар или по наследству, забота о межевании ложится на плечи нового владельца.

Условия и основания для межевания:

Межевание выполняется платно и может производиться только квалифицированными кадастровыми инженерами, записанными в СРО. Пакет документов, подготовленный инженером, вместе с заявлением о кадастровом учете подается в Росреестр через МФЦ или онлайн.

Важные сроки при покупке земли

Согласно законодательству, процедуру регистрации права собственности на землю следует завершить в течение двух месяцев.

Риски при покупке неразмежеванной земли

Приобретение земли без четких границ для строительства дома может привести к случайным нарушениям границ участка или требуемых отступов от них и инженерных коммуникаций. В случае обнаружения таких нарушений органы Росреестра или местная администрация могут инициировать судебное разбирательство на предмет сноса незаконной постройки.

Оформление документов на вашу землю

Для корректного оформления земельных участков следует провести регистрацию и кадастровый учет. Подробнее о процессе можно узнать в специализированном гиде по этой теме.

С 2018 года формальное разрешение на строительство жилого или садового дома не требуется, однако это не освобождает от необходимости уведомить местные власти о своих строительных планах.

Если площадь дома превышает 500 кв. м, необходимо разработать проект, провести его экспертизу, получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию от администрации.

Процедура уведомления о начале строительства:

Особенности строительства дома на материнский капитал

Юридический аспект строительства дома с использованием материнского капитала подчиняется определенным правилам, которые важно соблюдать.

Процесс и сроки согласования строительства

Строительные работы в обычных и исторических населённых пунктах могут быть начаты после согласования в течение семи и до двадцати дней соответственно, если получено разрешение от компетентных органов.

Особенности строительства в исторических поселениях

Для строительства на территории исторического поселения нужно в поданном уведомлении описать экстериор дома с помощью текста или графических материалов.

Причины отказа в согласовании

Отказ в согласовании строительства может быть вызван недочётами в документации или отклонением параметров будущего дома от нормативов, что потребует исправления ошибок.

Последствия несанкционированного строительства

Строить без разрешения можно, однако такие постройки не будут признаны законными и подлежат сносу по решению суда, администрации или должны быть демонтированы владельцем за его счёт.

Срок действия уведомления о строительстве

Уведомление о планах на строительство имеет десятилетний срок действия, что позволяет отложить начало работ.

Переход уведомления новому владельцу участка

Права, вытекающие из уведомления о строительстве, сохраняются при переходе участка к новому собственнику, что освобождает его от необходимости повторного согласования, если дом будет строиться по уже утверждённым параметрам.

Регистрация дома по завершению строительства

По завершении строительства необходимо в месячный срок отправить в администрацию уведомление о завершении строительства вместе с техническим планом, составленным кадастровым инженером.

Процедура регистрации прав на новый дом

Для оформления прав на построенный дом нужно обратиться в Росреестр с заявлением о распределении долей и уплатить госпошлину, что можно сделать как самостоятельно, так и через администрацию, предварительно согласовав строительство.

Условия строительства в зависимости от расположения участка

Если участок находится вне территории населенного пункта, могут быть необходимы дополнительные согласования для строительства с Роснедрой — федеральным агентством, ответственным за недропользование. От данного ведомства потребуется получить справку об отсутствии на вашем участке полезных ископаемых.

Для участков, расположенных в водоохранной зоне, прибрежной защитной зоне или на береговой полосе, также требуется получить согласование от Росрыболовства.

Соблюдение правил при возведении дома

При строительстве частного дома важно следовать строительным нормам и правилам землепользования. Эти требования охватывают множество аспектов: от размеров дома до размещения построек на участке и отступов от его границ.

Основные требования к размерам помещений:

• Общая комната — не менее 12 кв. м;
• Спальня — не менее 8 кв. м;
• Кухня — не менее 6 кв. м.

Также установлена минимальная высота потолков: в районах с умеренным климатом — 2,5 м, а в районах с суровым климатом — 2,7 м.

Ширина помещений также регулируется: кухня должна быть не менее 1,7 м в ширину, передняя комната — 1,4 м, коридоры — 0,85 м, ванная комната — 1,5 м, туалет — 0,8 м.

Эти измерения проводятся от самой выдающейся части здания, например, от свеса крыши или балкона. Для хозяйственных построек, таких как бани или сараи, дистанция должна быть 5 метров или больше.

Регулирование расстояний в строительстве

В строительных нормах четко установлены минимальные расстояния для обеспечения пожарной безопасности. Для каменных конструкций минимум составляет 6 метров, а для деревянных построек — 15 метров.

Также в нормативах определены расстояния от забора до растительности: до 1 метра для кустов и низкорослых деревьев, 2 метра для средних деревьев и 3 метра для высоких. Разрешается строить хозяйственные постройки на расстоянии не менее 1 метра от ограждения, а собачьи будки должны находиться на дистанции не менее 4 метров от забора.

Согласно статье 40 Гражданского кодекса РФ, владелец имущества может запросить разрешение на отклонение от стандартных норм до 10%, при условии, что все другие требования будут соблюдены и изменения не повлекут опасности для конструкции. Об этом уточнил Виктор Лапин.

Изменения в строительных регулированиях

Нормы, регулирующие частное строительство, не только налагают ограничения, но и предоставляют новые возможности. Например, начиная с 1 сентября 2023 года, возвести вспомогательные постройки можно без официального разрешения на строительство. К таким постройкам относятся котельные, гаражи, бани и различные хранилища, не превышающие трех этажей и высоты в 20 метров.

Ключевые моменты в строительстве индивидуального дома:

Правила и нормы в области строительства регулярно обновляются и дополняются, однако основные принципы остаются неизменными и важны для соблюдения на каждом этапе планирования и постройки дома.